“Panakos”, ese medicamento infalible.

Sé perfectamente cómo se siente un médico cuando un paciente llega a su consulta buscando ansiosamente un remedio para la colitis que le acucia desde hace semanas, porque el frutero del barrio le ha recomendado tomar “Panakos”, un remedio infalible que acabará con su calvicie en menos de dos semanas (dos semanas, oiga… calvicie…, frutero…). Situaciones muy similares vivimos a veces los abogados.

Y es que circula cada mensaje por ahí… Ayer, con buen criterio, me preguntaba un amigo si se puede hacer o no lo que se indica en cierta publicación que aparece en su Facebook (se ha borrado nombre y modificado imagen de quien lo publica):

En primer lugar, obviamente es fácil adivinar que el contrato de alquiler que firmara bajo tales condiciones el propietario con un familiar o persona de su máxima confianza no vale. Es un contrato nulo porque se encuentra viciado uno de los tres requisitos necesarios para que los contratos sean válidos: la causa, que podemos definir como el fin que se persigue (o dicho más en “abogadés”: la función práctico-social concreta querida por los contratantes al celebrar el contrato).

Se trataría, por tanto, de un contrato simulado y/o fraudulento. Simulado porque con él se persigue engañar a la entidad de crédito hipotecante, y fraudulento porque también puede pretender esquivar ciertas consecuencias de nuestro ordenamiento jurídico (que mejor o peor, es el que es).

Los síntomas de tal simulación o fraude están claros:

.- El alquiler se hace una vez que el propietario del inmueble ya ha incurrido en impago de las cuotas del préstamo hipotecario. Cierto es que podría fijarse una fecha anterior en el contrato, pero deberían poder demostrarse entonces los pagos de la renta desde el supuesto inicio de la relación arrendaticia. Además tenemos la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, inscripción que, por cierto, no sería necesaria, y menos si lo que se quiere, entre otras cosas, es dilatar el procedimiento judicial (un lumbreras el autor del texto).

.- Se contrata con un familiar o amigo, en definitiva alguien de máxima confianza. Esta persona no va a ocupar realmente el piso, y los vecinos del edificio serán testigos de quién vive realmente en el inmueble.

.- Lo del precio simbólico… sencillamente es de traca.

.- Una duración del contrato de alquiler por 100 años (es que me mondo): Nada impide a las partes fijar el plazo que quieran en un alquiler pero ¿100 años?… hombre, alma de cántaro, no se puede ser más burdo. Este solo dato por sí podría dar lugar a la nulidad, puesto que estamos ante un contrato a perpetuidad, y por tanto contrario al orden socio-económico.

A parte de todo lo anterior, se ha de indicar que si en la ejecución hipotecaria se valorara la vivienda teniendo en cuenta que la misma se encuentra alquilada, su tasación se reduciría y no podemos olvidar que, mientras no se pacte otra cosa en la hipoteca, si con la adjudicación del inmueble no se logra saldar toda la deuda con el banco, éste puede seguir yendo contra el ya anterior dueño y el resto de sus bienes y derechos.

“Es totalmente legal” dice… No. No lo es. Otra cosa es que se haga (de hecho se están haciendo prácticas de este estilo) y que con ello se pueda poner obstáculos en la ejecución hipotecaria y consiguiente desahucio, pero entre costas, otras cuestiones y posibles indemnizaciones, quizá no salga tan a cuenta. Y si se hace, al menos que se haga mejor (a poco).

Acerca de ruthbenitoabog

Digital Lawyer | A veces una chispa de imaginación aporta la creatividad suficiente para que un conflicto casi se desenrede por sí solo. A veces...
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4 respuestas a “Panakos”, ese medicamento infalible.

  1. Bravo Ruth!
    Yo cuando lo leí también dudé de la veracidad y legalidad de esta práctica e inmediatamente consulté a mi padre (también Ldo. en Derecho) y me comentó algo más que no comentas en tu post.
    Me decía que sólo se puede alquilar una vivienda hipotecada si en el contrato de la hipoteca el banco te contempla tal posibilidad. Además de que esa posibilidad, como bien dices, nunca será por un módico precio, sino que tiene que ser bajo un importe de acuerdo a las condiciones del mercado.
    Por otra parte, lo que comentas de los 100 años… Yo tengo entendido que los arrendamientos han de ser por 5 años, bueno ahora con la última reforma de nuestro fabuloso Consejo de Ministros creo que queda en 3…

    Vamos, que en el caso de que se pudiese hacer lo que plantea esta gente con sus cadenas de mensajes, simplemente sirve para dilatar el proceso. Y súmalo al fraude que supone, es decir, que te metan otro puro además de quedarte en la calle…

    • Hola Berta:

      Sí es cierto que algunas hipotecas contemplan ese tipo de cláusulas limitando la posibilidad de alquilar el inmueble, pero hasta donde sé, salvo que haya cambiado la jurisprudencia, han sido consideradas nulas, por abusivas, de modo que el propietario de un inmueble no precisa el consentimiento del banco para alquilarlo.

      En cuanto al plazo de duración, no es obligatorio que sea cinco (ni 3 cuando entre en vigor la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que aún está por llevarse a cabo). Las partes pueden pactar el plazo que deseen. Los 5 años son el plazo mínimo obligatorio para el propietario y voluntario para el inquilino. Lo explico en este otro post: http://ruthbenitoabog.wordpress.com/2011/01/07/alquiler-de-vivienda-bajo-lau-de-1994-1-la-duracion-del-contrato/

      Muchas gracias por pasarte por aquí y además participar. Para mí es un gusto.

  2. Pablo dijo:

    Yo empezaría por decir que la mayoría de la hipotecas exigen que comuniques previamente a tu banco tu intención de alquilarlo, así que si lo haces sin avisar ya se puede presuponer mala fe.

    Por otro lado, me ha llamado la atención la parte en la que dices:

    “Nada impide a las partes fijar el plazo que quieran en un alquiler pero ¿100 años?… Este solo dato por sí podría dar lugar a la nulidad, puesto que estamos ante un contrato a perpetuidad, y por tanto contrario al orden socio-económico.”

    ¿podría aplicarse dicho razonamiento a los contratos de acciones preferentes en las que los bancos ponían literalmente como fecha de reembolso el 31/12/9999?

  3. Hola Pablo:

    Que un contrato lo sea “ad aeternum” o perpetuo no significa “per se” que ya sea nulo. Hay que distinguir la naturaleza y finalidad propia jurídica y socialmente aceptada para cada contrato. Lo cierto es que no conozco muy bien el asunto de las participaciones preferentes, pero uno de los requisitos que la ley exige que tengan es precisamente ese carácter de perpetuidad.

    Gracias por el comentario.

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