“Panakos”, ese medicamento infalible.

Sé perfectamente cómo se siente un médico cuando un paciente llega a su consulta buscando ansiosamente un remedio para la colitis que le acucia desde hace semanas, porque el frutero del barrio le ha recomendado tomar “Panakos”, un remedio infalible que acabará con su calvicie en menos de dos semanas (dos semanas, oiga… calvicie…, frutero…). Situaciones muy similares vivimos a veces los abogados.

Y es que circula cada mensaje por ahí… Ayer, con buen criterio, me preguntaba un amigo si se puede hacer o no lo que se indica en cierta publicación que aparece en su Facebook (se ha borrado nombre y modificado imagen de quien lo publica):

En primer lugar, obviamente es fácil adivinar que el contrato de alquiler que firmara bajo tales condiciones el propietario con un familiar o persona de su máxima confianza no vale. Es un contrato nulo porque se encuentra viciado uno de los tres requisitos necesarios para que los contratos sean válidos: la causa, que podemos definir como el fin que se persigue (o dicho más en “abogadés”: la función práctico-social concreta querida por los contratantes al celebrar el contrato).

Se trataría, por tanto, de un contrato simulado y/o fraudulento. Simulado porque con él se persigue engañar a la entidad de crédito hipotecante, y fraudulento porque también puede pretender esquivar ciertas consecuencias de nuestro ordenamiento jurídico (que mejor o peor, es el que es).

Los síntomas de tal simulación o fraude están claros:

.- El alquiler se hace una vez que el propietario del inmueble ya ha incurrido en impago de las cuotas del préstamo hipotecario. Cierto es que podría fijarse una fecha anterior en el contrato, pero deberían poder demostrarse entonces los pagos de la renta desde el supuesto inicio de la relación arrendaticia. Además tenemos la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, inscripción que, por cierto, no sería necesaria, y menos si lo que se quiere, entre otras cosas, es dilatar el procedimiento judicial (un lumbreras el autor del texto).

.- Se contrata con un familiar o amigo, en definitiva alguien de máxima confianza. Esta persona no va a ocupar realmente el piso, y los vecinos del edificio serán testigos de quién vive realmente en el inmueble.

.- Lo del precio simbólico… sencillamente es de traca.

.- Una duración del contrato de alquiler por 100 años (es que me mondo): Nada impide a las partes fijar el plazo que quieran en un alquiler pero ¿100 años?… hombre, alma de cántaro, no se puede ser más burdo. Este solo dato por sí podría dar lugar a la nulidad, puesto que estamos ante un contrato a perpetuidad, y por tanto contrario al orden socio-económico.

A parte de todo lo anterior, se ha de indicar que si en la ejecución hipotecaria se valorara la vivienda teniendo en cuenta que la misma se encuentra alquilada, su tasación se reduciría y no podemos olvidar que, mientras no se pacte otra cosa en la hipoteca, si con la adjudicación del inmueble no se logra saldar toda la deuda con el banco, éste puede seguir yendo contra el ya anterior dueño y el resto de sus bienes y derechos.

“Es totalmente legal” dice… No. No lo es. Otra cosa es que se haga (de hecho se están haciendo prácticas de este estilo) y que con ello se pueda poner obstáculos en la ejecución hipotecaria y consiguiente desahucio, pero entre costas, otras cuestiones y posibles indemnizaciones, quizá no salga tan a cuenta. Y si se hace, al menos que se haga mejor (a poco).

A vueltas con la dación en pago en las hipotecas

Este post lo debo desde hace tiempo. Al principio pensé que no merecería la pena, que las aguas volverían a su cauce, que el debate generado pronto se apagaría. Pero no. Y cada vez es más frecuente que surja –con un amigo, un colega o un cliente- la conversación en torno a la dación en pago en las ejecuciones hipotecarias.

El tema lo he tratado también en distintas ocasiones en twitter, donde se han creado hastags para hablar de esta propuesta (#adjudicacionbancaria, #dacionenpago…), pero los 140 caracteres me limitan bastante a la hora de explicar con claridad mi opinión al respecto (¡que soy abogada!).

La dación en pago de la que hablamos consiste en resumidas cuentas en que, si no puedes hacer frente al pago de tu hipoteca y el banco ejecuta judicialmente su crédito, le entregas la vivienda y quedas así completamente liberado de cualquier deuda que tuvieras con él por el préstamo hipotecario.

Intentaré escribir con la mayor sencillez posible, poner ejemplos claros y allá donde deba usar números, usarlos bajitos y rechonchos (redondeados), que para algo somos de letras…

Empecemos por entender lo qué es una hipoteca: se trata de garantizar el pago de un préstamo con un inmueble. El banco te concede el préstamo porque su riesgo de pérdida es mínimo ya que tienes un patrimonio concreto y vinculado a la financiación para responder en caso de impago. Ahora bien, es un patrimonio cuyo valor fluctúa en función de los dictados del mercado. Es por lo tanto fundamental que los bancos se aseguren el menor riesgo posible en estas operaciones o de lo contrario ninguna entidad financiera concedería hipotecas y, seamos realistas, hoy por hoy para la mayoría de los mortales son probablemente el 2º sistema menos malo para la adquisición de inmuebles. El primero es que te toque la lotería.

Actualmente si dejas de pagar la hipoteca que conseguiste para poder comprar tu vivienda, vendrá el banco, la ejecutará por el Juzgado y éste ordenará la subasta de tu casa. Es en ese momento cuando, debido al sistema de subastas que articula la ley, puede suceder que el piso le sea adjudicado directamente al banco por la mitad de su valor, mitad que en muchos casos no satisfará el total de la deuda y por lo tanto seguirás obligado a pagar el resto aún pendiente.

Por ejemplo: Para comprarte el piso, BANKLOFE (“Banco Lobo Feroz”) te concedió un préstamo hipotecario por valor de 100, del que a día de hoy ya le has devuelto 40 (hablo del principal). Ante el impago reiterado por tu parte de algunas cuotas del préstamo, el banco decide ejecutar la hipoteca. La vía prevista para convertir el ladrillo de tu piso en dinerito contante y sonante, es sacarlo a subasta, a ver si con suerte alguien lo quiere y da hasta para repartir entre BANKLOFE y tú. Pero resulta que con arreglo al sistema establecido para las subastas de inmuebles en la ley (concretamente en la Ley de Enjuiciamiento Civil), puede darse el caso de que, si no hay postor o el que hay no cumple los requisitos o no mantiene su postura, el banco se queda con tu casa, pero ojo, se la queda por el 50% de su valor, de modo que a efectos del saldo de la deuda aún le debes 10, más las costas y los intereses que, pongamos, pueden ser otros 10.

Es decir que le debías 60, se queda con tu casa que vale 100 y aún le debes 20 más. ¿Es injusto? Tú me dirás…

Ahora trataré de explicar por qué me parece igualmente injusto imponer a la entidad crediticia la dación en pago en las ejecuciones hipotecarias.

Obviamente en la actual coyuntura económica, dada la bajada que ha sufrido el precio de la vivienda, lógico es pensar que con la dación en pago quienes pueden salir perdiendo son los bancos, sobre todo aquellos que han concedido hipotecas muy por encima del valor real del inmueble. Y como además, reconozcámoslo, nos caen mal porque en este sistema en que nos movemos nos tienen agarrados por los cataplines, de pronto nos frotamos las manos ante la sola idea de que se les pueda hacer algún tipo de jugarreta.

Aplicando la dación en pago a la hipoteca, si debes 80 al banco o caja, y por tu vivienda ahora te dan como mucho 70, la entidad sufriría pérdidas por valor de 10, a lo que además han de sumarse las provisiones que están obligados a efectuar, el coste del proceso judicial, y quizá otra serie de operaciones como cálculo de amortizaciones y que confieso desconozco por completo. Lo cierto, en cualquier caso, es que el banco sale perdiendo. Y lamentablemente en este juego si la banca pierde, perdemos todos.

Si se modifica la ley para que las entidades financieras queden obligadas a aceptar la adjudicación del inmueble en pago de la deuda total, los bancos y cajas quedan avocados a asumir un riesgo alto al conceder hipotecas, y por tanto la solución para ellos es no concederlas, o concederlas a un precio (interés) elevadísimo e imponiendo un esfuerzo económico y quizá infinidad de garantías adicionales al cliente. El acceso a la propiedad inmobiliaria queda así muy restringido y apto sólo para unos pocos. Ahora, todo depende de lo que queramos…

Pero esta última consecuencia no hace de por sí injusta a la dación en pago. Trasladada a las hipotecas, yo la considero injusta en sí misma y no sólo porque sea el banco el que pueda salir perdiendo. También el hipotecado podría resultar perjudicado con ella. No tenemos más que trasladarla al primero de los ejemplos expuestos para darnos cuenta: Si le debías al banco 60 y tu casa vale 100…

Ésta, en suma, es la razón por la que creo más acertado dirigir los esfuerzos hacia la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para conseguir un sistema de subastas de inmuebles más razonable y flexible, y no para aprobar la dación en pago que, en mi opinión, sería salir de la sartén para caer en el cazo.

Si estás interesado en las ejecuciones hipotecarias puedes echar un vistazo también a “Panakos”, ese medicamento infalible.