“Panakos”, ese medicamento infalible.

Sé perfectamente cómo se siente un médico cuando un paciente llega a su consulta buscando ansiosamente un remedio para la colitis que le acucia desde hace semanas, porque el frutero del barrio le ha recomendado tomar “Panakos”, un remedio infalible que acabará con su calvicie en menos de dos semanas (dos semanas, oiga… calvicie…, frutero…). Situaciones muy similares vivimos a veces los abogados.

Y es que circula cada mensaje por ahí… Ayer, con buen criterio, me preguntaba un amigo si se puede hacer o no lo que se indica en cierta publicación que aparece en su Facebook (se ha borrado nombre y modificado imagen de quien lo publica):

En primer lugar, obviamente es fácil adivinar que el contrato de alquiler que firmara bajo tales condiciones el propietario con un familiar o persona de su máxima confianza no vale. Es un contrato nulo porque se encuentra viciado uno de los tres requisitos necesarios para que los contratos sean válidos: la causa, que podemos definir como el fin que se persigue (o dicho más en “abogadés”: la función práctico-social concreta querida por los contratantes al celebrar el contrato).

Se trataría, por tanto, de un contrato simulado y/o fraudulento. Simulado porque con él se persigue engañar a la entidad de crédito hipotecante, y fraudulento porque también puede pretender esquivar ciertas consecuencias de nuestro ordenamiento jurídico (que mejor o peor, es el que es).

Los síntomas de tal simulación o fraude están claros:

.- El alquiler se hace una vez que el propietario del inmueble ya ha incurrido en impago de las cuotas del préstamo hipotecario. Cierto es que podría fijarse una fecha anterior en el contrato, pero deberían poder demostrarse entonces los pagos de la renta desde el supuesto inicio de la relación arrendaticia. Además tenemos la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, inscripción que, por cierto, no sería necesaria, y menos si lo que se quiere, entre otras cosas, es dilatar el procedimiento judicial (un lumbreras el autor del texto).

.- Se contrata con un familiar o amigo, en definitiva alguien de máxima confianza. Esta persona no va a ocupar realmente el piso, y los vecinos del edificio serán testigos de quién vive realmente en el inmueble.

.- Lo del precio simbólico… sencillamente es de traca.

.- Una duración del contrato de alquiler por 100 años (es que me mondo): Nada impide a las partes fijar el plazo que quieran en un alquiler pero ¿100 años?… hombre, alma de cántaro, no se puede ser más burdo. Este solo dato por sí podría dar lugar a la nulidad, puesto que estamos ante un contrato a perpetuidad, y por tanto contrario al orden socio-económico.

A parte de todo lo anterior, se ha de indicar que si en la ejecución hipotecaria se valorara la vivienda teniendo en cuenta que la misma se encuentra alquilada, su tasación se reduciría y no podemos olvidar que, mientras no se pacte otra cosa en la hipoteca, si con la adjudicación del inmueble no se logra saldar toda la deuda con el banco, éste puede seguir yendo contra el ya anterior dueño y el resto de sus bienes y derechos.

“Es totalmente legal” dice… No. No lo es. Otra cosa es que se haga (de hecho se están haciendo prácticas de este estilo) y que con ello se pueda poner obstáculos en la ejecución hipotecaria y consiguiente desahucio, pero entre costas, otras cuestiones y posibles indemnizaciones, quizá no salga tan a cuenta. Y si se hace, al menos que se haga mejor (a poco).

Cuándo acudir al abogado

Normalmente tendemos a pensar que se necesita a un abogado cuando ya existe un conflicto de naturaleza jurídica que requiere ser resuelto, es decir en última instancia o como último recurso.

Esta actitud se deriva en parte del miedo o rechazo que irracionalmente suele provocar verse en la necesidad de contratar los servicios de un abogado, pues se asocia tal necesidad con una imagen exagerada de nuestro problema, de tal manera que operan en nosotros reflexiones como las siguientes: “Debe tener un considerable problema para que haya acudido a un abogado”, y en sentido contrario “No necesito un abogado, mi situación no es tan grave”.

Y efectivamente puede que no se trate de un conflicto difícil y por tanto no precise la intervención de un abogado, pero siempre será aconsejable su asesoramiento profesional, pues en muchas ocasiones se acaba pagando costosas consecuencias por no haber prevenido.

Cuántas veces llaman a nuestra puerta clientes cuyas controversias se hallan en un estado tal que ya no tienen remedio o éste es extremadamente difícil. Sinceramente muchos de estos casos no habrían adquirido una gravedad de tal magnitud de haber contado con un buen asesoramiento legal en el momento adecuado, con base al cual saber decidir cuál es la mejor acción, estrategia o comportamiento a realizar. Para mayor tragedia estas situaciones por lo general acaban resultando mucho más costosas -tanto si finalmente se obtiene una solución satisfactoria como si no- de lo que habría supuesto una consulta a tiempo, y ello sin contar los angustiosos quebraderos de cabeza que pueda generar.

Así, por ejemplo: el futuro comprador de una vivienda firma previamente un contrato de señal, redactado unilateralmente por el vendedor, entregándole a éste 9.000,00 € y fijándose la fecha concreta en que ambos deberán firmar el contrato de compraventa. Llegado ese día, el comprador no ha logrado obtener un crédito hipotecario y en consecuencia carece de capital suficiente para comprar la vivienda, por lo que opta por no seguir adelante con la compraventa. Le comunica al vendedor tal decisión al mismo tiempo que le pide la devolución de la señal que le entregó, pero para su sorpresa el vendedor no accede a tal petición puesto que con arreglo a lo pactado y suscrito por ambos si la compraventa no se realiza en la fecha convenida por causa no imputable al vendedor, el comprador no recuperará la cantidad entregada en concepto de señal. El comprador ve así cómo pierde 9.000,00 € cuando podría haberlo evitado con una simple consulta a un abogado y/o solicitando a éste que revisase el contrato antes de firmarlo.

La condición expuesta en este ejemplo es muy sencilla, pero en la práctica se dan infinidad de situaciones en las que creemos ser conscientes de lo que estamos firmando y sin embargo podemos estar cometiendo grandes imprudencias.

Es importante y muy provechoso saber que el abogado no sólo puede actuar “a posteriori” en su faceta de defensor en juicio o fuera de él, sino que un abogado es también un asesor e incluso un mediador, y como tal realiza una gran labor “a priori”, preventiva, antes de que el problema surja y precisamente para evitar que éste se produzca, ahorrándole así al cliente, no sólo considerables pérdidas económicas, sino también grandes disgustos.